Jリートから海外不動産へ！資産を守るための現実的な選択肢とは

Jリートの利回りが下がり続ける中、円安とインフレが進行し、資産を守る方法を見直す投資家が増えています。

実は今、国内不動産から一歩外へ視野を広げることで、より安定した運用が可能になる時代が来ています。

特に注目されているのが、米国の住宅開発前土地に投資する「USマイホームファンド」。現物資産をベースにしたドル建て運用で、短期回収を実現できる新しいタイプの海外不動産ファンドです。

この記事を読むことで、円資産に偏ったリスクをどのように軽減し、インフレにも強いドル建て資産を組み入れるべきかが明確になります。最後には、富裕層の間で注目されているUSマイホームファンドの特徴にも触れていきます。

なぜ今Jリートよりも海外不動産に注目が集まっているのか

国内REITの利回り低下とインフレリスク

ここ数年、Jリート（日本の不動産投資信託）の平均利回りは直近のJリート利回りは銘柄により異なるが3〜4％台が中心で推移しています。表面的には安定して見えますが、実際にはインフレの進行と円安によって、その実質リターンは大きく目減りしているのが現実です。

さらに、金利上昇局面では不動産価格そのものが圧迫されやすく、リート価格も下落リスクを抱えます。つまり「配当は維持しているのに、元本が減っている」ケースが増えているのです。

インフレ下でのリート投資は、実質利回りがマイナスになるリスクを見逃してはいけません。国内金利が上がらず物価だけが上がる状況では、円建て資産に偏ること自体がリスクとなります。

為替と金利の動きが投資判断を左右する理由

一方で、円安ドル高の流れが長期化しています。2025年時点では1ドル＝150円前後で推移しており、これは20年前の水準に戻ったような状況です。つまり、海外資産を持つ人と持たない人で、資産価値の伸び方に明確な差が生まれ始めています。

円資産だけを保有していると、購買力の低下をそのまま受けてしまいます。ですが、米ドル建て資産を組み入れることで、この為替リスクを逆に「味方」に変えることが可能です。

金利・為替・物価、この3つの変数に対して柔軟にポートフォリオを組めるのが海外不動産の大きな魅力です。Jリートが国内要因だけに左右されるのに対し、海外不動産は「複数の経済圏」に分散できる強みがあります。

Jリートと海外不動産投資の違いをわかりやすく比較

実物資産か金融商品かという決定的な違い

Jリートと海外不動産投資は、どちらも「不動産に投資する」という点では同じに見えます。しかし、その性質はまったく異なります。Jリートは上場投資信託であり、実際の不動産を所有しているわけではなく、証券市場で取引される金融商品です。

一方、海外不動産投資は現物資産への直接投資です。つまり、土地や建物といった実物を保有することで、インフレや為替変動に対する「現物ヘッジ効果」を得られる点が大きな違いです。

たとえば、株式市場が不安定になっても土地の価値は一夜でゼロにはなりません。実物資産は「時間を味方につけられる投資」とも言えます。逆に、Jリートは市場センチメントに敏感で、金利や株価の影響を強く受けやすいという特徴があります。

リスクとリターンのバランスをどう見極めるか

Jリートの魅力は手軽さと流動性です。証券口座があればすぐに売買できるため、初心者でも取り組みやすいメリットがあります。ただし、その反面、価格は常に市場の需給に左右されます。

海外不動産は、売買までに時間がかかるものの、安定した賃料収入や為替差益を見込める点が特徴です。特に米国などの先進国市場では、人口増加や住宅需要の底堅さから、長期的な価値上昇が期待できます。

短期の値動きを気にせず、実物資産として持つことができる点が最大の安心材料です。Jリートが「流動性の高い金融商品」だとすれば、海外不動産は「実体のある資産」であり、時間が価値を育ててくれる投資と言えるでしょう。

富裕層が海外不動産の中でも米国住宅土地ファンドを選ぶ理由

インフレと円安を味方につける米ドル建て資産の強み

富裕層の間では、ここ数年で米国不動産への投資が再び注目されています。その理由のひとつが、米ドル建てでの運用ができる点です。円安が進む局面では、米ドル資産の評価額が上がるため、為替の動きが「追い風」となります。

また、米国の住宅市場は依然として需要が強く、特に郊外エリアでは人口流入が続いています。米国では住宅の新築需要が構造的に不足しており、供給が追いつかない状況が長期的に続く見込みです。

米ドルで土地を保有し、住宅需要に連動したリターンを得るという構造は、まさにインフレ時代の合理的な資産防衛手段といえます。これは単なる「海外投資」ではなく、通貨と実物資産の両面でリスクを分散する戦略なのです。

実物資産×短期回収モデルという新しい選択肢

従来の不動産投資は「長期保有して家賃を得る」スタイルが一般的でしたが、最近では土地の開発プロジェクトに参加し、短期で利益を確定するモデルが注目されています。

その代表例が、米国住宅土地ファンドのような「実物資産×短期回収」型の投資です。

たとえばUSマイホームファンドは、米国の開発前土地に投資し、住宅ディベロッパーに売却することで利益を確定していく仕組みです。土地は特別目的会社（SPV）を通じて保有されるため、透明性と法的保護が確保されています。

このように、実物資産をベースにしながらも運用期間を短く設計するファンドは、キャッシュフローの効率が高く、次の投資機会へ資金を回しやすいという利点があります。

Jリートから海外不動産投資へ ポートフォリオを進化させる方法

国内偏重リスクを減らすシンプルな考え方

これまで多くの日本人投資家は、安定を求めてJリートや国内不動産に偏った資産配分をしてきました。

しかし、人口減少・地価の頭打ち・税制強化など、国内の経済構造は変化しています。円安やインフレが進む中で、円建て資産に集中すること自体がリスクになる時代です。

リスクを分散する最もシンプルな方法は、「通貨」と「地域」を分けることです。

たとえば、資産の一部を米ドル建ての海外不動産に移すだけで、為替・金利・物価のバランスを自然に取ることができます。

これは複雑な戦略ではなく、グローバルに資産を守る上での基本的な考え方です。

特に中長期で安定したリターンを求めるなら、「円だけで完結しない資産設計」を意識することが、今後のスタンダードになっていくでしょう。

USマイホームファンドが「現実的な海外分散先」とされる理由

海外不動産といっても、国や商品によってリスクとリターンの特性は大きく異なります。

中でも注目されているのが、米国の住宅開発前土地に投資する「USマイホームファンド」です。これは、米国の成長エリアで住宅ディベロッパーに転売することを目的とした土地投資型ファンドです。

このファンドの特徴は、米ドル建てでありながらも、運用期間が比較的短く設計されている点です。つまり、為替と不動産の両面でヘッジを取りつつ、一定期間ごとに資金を回収できる仕組みになっています。

長期的なキャピタルゲインを狙うよりも、安定した現金化サイクルを持つ「実物資産ファンド」として設計されている点が、富裕層の評価を高めている理由です。

また、このファンドはケイマン籍の信託構造で運用され、管理会社・受託会社・販売会社がそれぞれ独立した形で監督を行っています。

透明性の高いガバナンス体制が整っており、日本の投資家にも適したスキームとして注目されています。

まとめ

これまでJリートを中心に資産運用を行ってきた方にとって、海外不動産投資は少しハードルが高く感じるかもしれません。

しかし、世界経済の変化や円の価値の下落を考えると、視野を広げることがこれからの資産防衛に欠かせない時代です。

Jリートは手軽さと流動性が魅力ですが、インフレや金利変動の影響を強く受けます。

一方で、米国のように住宅需要が安定している市場における不動産は、長期的に資産価値を維持しやすい傾向があります。

通貨分散と実物資産保有の両立こそが、次世代の資産形成の鍵です。

円だけに依存せず、ドル建てで土地という現物を保有することが、インフレ時代における合理的な答えのひとつとなるでしょう。

USマイホームファンドは、その仕組みや透明性の高さから、こうした海外分散を現実的に実行できる手段として注目されています。

特に短期回収型の設計は、次の投資へと資金を効率的に循環させたい方にとって、非常に扱いやすい構造です。