リートと海外不動産の違いを徹底解説｜インフレ時代に注目のUSマイホームファンドとは

リート（REIT）と海外不動産投資。どちらも「不動産で資産を増やす」という点では同じですが、仕組みもリスクもまったく異なります。

特に今のように金利が上がり、円安やインフレが続く環境では、単なる金融商品としてのリートよりも、実物資産を基盤にした投資が注目されるようになっています。

この記事では、リートと海外不動産の構造的な違いを分かりやすく整理しながら、なぜUSマイホームファンドのような実物資産型ファンドが、インフレ時代の現実解になり得るのかを解説していきます。

金融商品ではなく「実際の土地や住宅」に裏付けられた投資が、どれほど安定的で合理的か。この記事を読み終える頃には、その理由がきっと腑に落ちるはずです。

リートと海外不動産の違いを理解する

リートの仕組みと日本市場の現状

リート（REIT）は、不動産投資信託のことで、多くの投資家から集めた資金を使い、オフィスビルや商業施設、マンションなどに投資し、その賃料収入や売却益を分配する仕組みです。

つまり、少額からでも不動産投資ができるのがリートの魅力です。しかし、その裏側には価格が株式市場と連動しやすいリスクが潜んでいます。実際、金利上昇局面ではリートの価格が下落しやすい傾向が見られます。

日本のリート市場は東京を中心とした商業用不動産に偏っており、景気や為替の影響を強く受けやすい構造です。特に2020年代に入り、金利上昇・地価調整の波が重なり、投資効率が鈍化しているのが現状です。

このため、資産の安定性を求める投資家の間では、実物資産型の海外不動産ファンドに関心が移りつつあるのです。

なぜ今、海外不動産投資に注目が集まるのか

円安やインフレが進む中で、日本国内の資産だけに依存するリスクが高まっています。多くの人が気づき始めているのは、「円の価値が下がる＝自分の資産価値も目減りする」という現実です。

一方で、海外の不動産は米ドルなどの外貨ベースで運用されるため、為替ヘッジやインフレ防衛の効果が期待できます。特にアメリカは人口増加が続き、住宅需要も堅調です。

リートとは異なり、現地の土地や建物に直接投資する実物資産型ファンドは、実際の需要に裏付けられたリターンを狙える点が大きな魅力です。

海外不動産は「世界経済の流れに乗る資産運用」。この考え方が、富裕層の間で徐々に常識になりつつあるのです。

日本のリートが抱えるリスクと限界

金利上昇・円安がリート価格に及ぼす影響

リートの価格は、実は「金利」と密接に関係しています。金利が上がると債券利回りが上昇し、相対的にリートの配当利回りの魅力が薄れてしまうのです。

特に2023年以降、日本でも長期金利が上昇傾向に転じ、国内リート市場は調整局面を迎えました。加えて、為替が円安に動くと、海外投資家が日本のリートを売却しやすくなり、需給バランスも悪化します。

さらに、リートの多くは借入によって物件を購入しているため、金利上昇は直接的なコスト増にもつながります。つまり、リートは金利上昇局面では二重の打撃を受ける構造なのです。

こうした背景から、資産を守るために「実物資産」へシフトする動きが広がっているのです。

リートの分配金が減る仕組みを知る

リートは、保有する不動産から得られる賃料や売却益を分配金として投資家に還元します。しかし、その収益が減れば当然、分配金も減ります。

例えば、テナントの退去や空室率の上昇、修繕費や借入コストの増加などが続くと、利益が圧迫されて分配金が減少します。この構造を理解していないと、表面的な利回りに惑わされてしまうことがあります。

「高利回りリート＝安定運用」とは限らないという事実を、インフレ局面では特に意識しておく必要があります。

つまり、数字だけでは見えない「構造的なリスク」を見抜くことが、今の時代の資産運用では欠かせない視点になってきているのです。

海外不動産リートよりも実物資産投資が有利な理由

海外不動産に直接関われる実物型ファンドとは

海外不動産リートは、上場市場で取引されるため流動性が高い一方で、株式市場の影響を強く受けます。つまり、世界経済の変動に合わせて価格が動くため、実際の不動産の価値とは関係なく価格が上下してしまうことがあるのです。

一方で、海外の現地の土地や開発プロジェクトに直接投資する「実物型ファンド」は、金融市場ではなく現地の不動産需要や人口動態といった実体経済に基づく運用を行います。

例えば、アメリカの住宅開発用地に投資するタイプのファンドでは、土地の仕入れから造成、開発会社への売却までのプロセスが明確に設計されています。

これにより、短期的な市場変動に左右されにくく、リスクコントロールがしやすいのが特徴です。

つまり、海外不動産リートは投資しやすい一方で、市場変動に弱い。一方、実物型ファンドは時間を味方につけた運用ができるのです。

リートでは得られないインフレヘッジ効果

インフレが進むと、建築費や土地価格、家賃は上昇します。このとき、実物の不動産を保有している投資家は、その上昇分の恩恵を直接受けられます。これが「インフレヘッジ」の基本的な考え方です。

一方、リートは不動産を間接的に保有するため、賃料上昇などの恩恵がすぐに反映されるとは限りません。さらに、市場全体がリスクオフに傾くと、株式と同様に売られてしまうことも多いのです。

つまり、インフレ時代における「紙の資産」は限界があるということです。実物の土地や住宅を基盤にしたファンドこそ、インフレを味方につける投資として注目されています。

こうした構造的な強みが、今後ますます実物型ファンドへの資金流入を後押ししていくでしょう。

インフレ時代に強い米国住宅市場とUSマイホームファンド

米国住宅需要と人口動態が示す成長ポテンシャル

アメリカの住宅市場は、長期的に見ると非常に安定しています。その理由は、人口増加と世帯形成の増加にあります。特にミレニアル世代やZ世代が本格的に住宅を求める年代に入り、今後10年〜20年は住宅需要が持続すると見られています。

また、アメリカでは移民の増加や地域間の移住も活発で、地方都市や郊外エリアの住宅需要が高まっています。こうした背景があるため、住宅開発用地への投資は中長期的なリターンが期待できる分野なのです。

日本とは異なり、米国は人口構造そのものが「住宅価格の底堅さ」を支えているといえるでしょう。

つまり、実需に裏付けられた不動産市場こそが、インフレにも強い「現実的な投資対象」といえるのです。

USマイホームファンドが叶える短期回収型の海外不動産運用

USマイホームファンドは、米国の住宅開発用地を対象とした「ファンド・オブ・ファンズ」方式の投資信託です。

香港籍の管理会社が運用を行い、米国の住宅・商業・複合用途の土地を保有するターゲットファンドを通じて資産を運用します。

特徴的なのは、長期保有ではなく、土地の開発前段階からディベロッパーへの売却までを狙う点です。つまり、開発利益を取り込みながら比較的短期間で回収を目指す構造になっているのです。

また、米ドル建てで運用されるため、円安が進行する局面では為替面でも有利に働くことがあります。これは、円資産が目減りするリスクに対しての強力なヘッジ効果です。

実物資産の安定性と外貨運用の優位性を併せ持つファンドが、まさにこのUSマイホームファンドの最大の魅力なのです。

リートからの乗り換えを検討する投資家にとっても、より堅実で現実的な選択肢として注目すべき存在といえるでしょう。

まとめ

これまで見てきたように、リートと海外不動産投資は「同じ不動産を対象にしているようで、中身はまったく異なる」運用手法です。リートは金融商品であり、実際の不動産価値とは別に市場の影響を受けやすいのが特徴です。

一方、海外の実物不動産ファンドは、現地の経済や人口動態に根ざした運用を行うため、長期的に安定したリターンを目指すことができます。特にアメリカは住宅需要が堅調で、インフレ局面においても資産価値が維持されやすい国です。

実物資産への投資は、インフレ・円安・金利上昇という三重リスクから資産を守る現実的な手段です。特に、米国の住宅市場に焦点を当てたUSマイホームファンドのような仕組みは、そのリスク分散と短期回収性で注目されています。

リートから海外実物ファンドへ。資産の軸足を移すことで、将来の不安を減らし、より安定した資産形成が可能になるでしょう。