不動産投資に興味を持つサラリーマンは年々増えています。節税や副収入を期待して始めたはずが、気づけばローン返済や空室リスクに追われている…そんなケースが後を絶ちません。
カズこれまで多くのお話を聞いてきた中で感じるのは、「カモにされる人ほど、知識が断片的なまま投資を始めてしまう」ということです。
情報の主導権を営業側に握られてしまうと、正しい判断ができなくなります。
たとえば、「表面利回り◯％」「節税になります」といった甘い言葉。そこには修繕費・空室率・税負担といった現実的なリスクが含まれていません。結果的に、計画と実態が大きくずれてしまう構造になっているんです。
サラリーマンがカモにされやすい最大の理由は、「資産を守る視点」よりも「増やす視点」で始めてしまうこと。攻めの投資ばかりに目が行き、リスクを分散する仕組みを持たないまま動いてしまうんですね。
これからの時代に必要なのは、守りながら増やすという考え方です。円安・インフレ・税制強化が進む今こそ、資産を外貨や実物資産に分けておくことが、もっとも現実的な防衛策といえます。
たとえば、米国の住宅市場を対象としたファンドである「USマイホームファンド」などは、そうした考え方の一例です。実物資産に裏づけられた投資は、紙の資産だけでは守りきれないリスクを分散する手段として注目されています。
この記事では、サラリーマンがなぜ不動産投資でカモにされるのか、その構造を冷静に整理しながら、これからの時代に合った資産防衛の方向性をお伝えします。
海外投資は、親身になって相談に乗ってくれる人と出会えれば資産構築の心強い味方になってくれますが、怪しい人に捕まると騙されたり損をしたりするリスクがある投資方法です。
海外投資にどういった詐欺事例があるか？や、海外投資で失敗しないための方法を知っておくことはとても大切です。
また、海外投資で成功するためには、信頼できるIFAとの橋渡しをしてくれる紹介者・代理店と繋がることが第一歩です。
サラリーマンが不動産投資でカモにされる典型的なパターンとは
表面利回りだけを信じてしまう落とし穴
サラリーマンの方が最初に不動産投資に関心を持つきっかけは、「安定収入」「節税対策」「将来の年金不安」などが多いですよね。
しかし実際に物件を紹介される段階で、営業マンから提示されるのは「表面利回り◯％」という数字ばかり。ここにこそ落とし穴があります。
実際には、空室期間・修繕費・管理費・固定資産税などを差し引いた「実質利回り」は半分以下になるケースも珍しくありません。
つまり、見た目の数字に安心してしまうと、収支がマイナスになる構造に気づかないままローンを組んでしまうのです。
カズ私の経験上、こうした営業トークを鵜呑みにしてしまうのは、投資経験が浅いサラリーマンの方に多い印象があります。
数字だけで判断してしまうと、後から「話が違う」と感じてしまうんです。
大切なのは、利回りの数字よりも「資産の質」と「出口戦略」を見極めること。そこを見誤ると、知らないうちにカモにされてしまいます。
営業マンの「節税になります」に潜む真実
営業トークでよく出てくるのが「減価償却で節税になります」という言葉です。一見メリットのように聞こえますが、これも注意が必要です。
減価償却はたしかに一時的に所得税を軽減できますが、これは課税の繰り延べにすぎません。つまり、将来の売却時には「譲渡所得税」としてまとめて課税されることになります。
短期的な節税メリットに目を奪われてしまうと、出口の税負担で逆転してしまうケースが後を絶ちません。
カズ営業マンはあくまで販売のプロであって、税務の専門家ではありません。
彼らが「節税」と言うときは、その裏に販売ノルマがあることを忘れない方がいいですね。
このように、サラリーマンが「安定収入」や「節税」を期待して始めた不動産投資が、結果的にマイナスになる理由は構造的なものなんです。
では、なぜこうした誤解が生まれるのか。その背景を次で掘り下げていきましょう。
サラリーマンが国内不動産投資にこだわって失敗する理由
日本の賃貸市場が構造的に厳しい現実
多くのサラリーマンが「とりあえず国内のマンションから」と考えがちですが、実はここに大きなリスクが潜んでいます。
日本の不動産市場は長期的に人口減少が進み、特に地方では空室率が高止まりしています。首都圏でさえ、供給過剰の兆しが見え始めているんです。
国土交通省のデータでは、2030年には全国で空き家率が20％を超えるとも予測されています。つまり「入居者がつかない」「家賃を下げざるを得ない」という構造的な問題が起きているということです。
カズ安定した家賃収入を見込んでいたのに、実際には空室が続きローン返済が苦しくなる……そんな話をよく聞きます。原因は「地域の需給バランス」を見ずに購入してしまうことなんです。
さらに物件の築年数が経つほど修繕費は上がり、管理費や共益費も増加していきます。結果、収益構造は年々悪化する一方です。
日本の不動産投資が安定収入とは限らないという現実に、早い段階で気づくことが重要なんです。
円安とインフレが資産価値を下げる仕組み
ここ数年、急速な円安とインフレが進んでいます。給与はほとんど上がらない一方で、物価や金利は上昇傾向。日本円に資産を集中させていると、実質的な購買力が下がってしまいます。
たとえば、2020年に比べて2025年の円の価値はドルベースで約30％も下落しています。つまり、同じ1000万円でも海外資産で見れば700万円程度の価値しかないということなんです。
世界的なインフレを見ても、物価はどんどん上がっていきます。
もし家賃収入が月10万あるとしても、インフレが続いて物価が30%値上がりしたら、10万円のものは買えません。しかも不動産は価値がどんどん目減りしていきます。
このような状況では、国内の不動産を持っていても「円建てでの評価」が続く限り、資産全体が目減りしていくリスクがあります。
カズ国内の家賃収入は円で受け取りますよね。だからこそ、為替の変動に対して完全に無防備な状態になっているというわけです。
これが、サラリーマンが国内の不動産投資にこだわるほど、長期的にはリスクが高まってしまう理由なんです。
では、こうした構造的なリスクを避けながら、安定的に資産を育てるにはどうすればいいのか。次でその具体的な方向性を見ていきましょう。
サラリーマンが成功するための不動産投資戦略とは
「実物資産×海外」でリスクを分散するという考え方
国内の不動産だけに資産を集中させるのは、いまや時代遅れと言えます。経済や人口の伸びが止まっている日本では、長期的に安定したリターンを得ることが難しいからです。
一方で、世界に目を向けると、米国や東南アジアの住宅需要は依然として堅調。特に米国は人口が増え続け、住宅不足が社会問題になるほどです。
海外の実物資産をポートフォリオに組み入れることで、円安リスクを自然にヘッジできるというのがポイントです。
国内だけに依存していると、為替変動・金利上昇・税制改正などの影響を直接受けてしまいます。しかし、海外資産を持つことで、通貨の分散・市場の分散・政策リスクの分散が同時に叶うんです。
株式投資でも、どこに資金が流れているか？を敏感に感じ取らないと勝つことはできません。
一時期は調子が良かった中国ですが、今は誰も話題にしませんよね。今中国に投資するよりもヨーロッパや新興国に投資したほうが妙味があるというわけです。
不動産も同じで、厳しい環境の日本で投資するより、勢いがあるアメリカなどの不動産に投資をしたほうがいいのは当然だと思いませんか？
カズ実物資産の強みは、金融商品と違って「現物がある」という点です。価値の裏づけがあるものに資金を置くという考え方は、これからの時代ほど重要になっていきます。
とはいえ、海外不動産に直接投資するには、法制度・税務・言語の壁が高く、個人では難しいのが現実です。だからこそ、次で紹介するような仕組みをうまく使うことが鍵になります。
短期回収型ファンドが注目される理由
海外投資の中でも、最近注目を集めているのが「短期回収型ファンド」と呼ばれるスタイルです。
これは、米国の土地開発や住宅需要に連動した実物資産ファンドで、通常3〜5年という比較的短い期間で資金回収を目指します。
長期保有の家賃型投資と違い、出口が明確に設定されているため、景気変動の影響を受けにくいのが特徴です。
また、土地そのものに投資するため、建物の老朽化リスクがありません。これは国内の中古マンション投資と大きく違う点ですね。
カズ短期回収型の案件は、海外不動産の中でも「投資の入口として現実的」なんです。サラリーマンでも参加しやすく、資産の海外シフトを始める第一歩になります。
こうした流れの中で、米国住宅市場に焦点を当てた「USマイホームファンド」が登場しているのも、まさに時代の必然といえるでしょう。
サラリーマンにこそ向いているドル建て資産、USマイホームファンドという選択
米国住宅市場のファンダメンタルズが堅調な理由
ここ数年、アメリカの住宅市場は金利上昇局面でも安定しています。その背景には、人口の自然増加と住宅供給の不足という、極めて強いファンダメンタルがあります。
特にミレニアル世代が30代後半に入り、マイホーム需要が急増しています。住宅ローン金利が上がっても、住居ニーズそのものが減っていないのが現実なんです。
一方で、土地開発には時間とコストがかかるため、供給は追いついていません。その結果、土地価格は中長期的に上昇トレンドを維持しています。
米国の住宅市場は供給不足という構造的な追い風が続いている。これがUSマイホームファンドの投資対象が安定している最大の理由です。
カズ住宅ローンの金利が下がれば一気に需要が戻り、価格が上がる。上がれば再び土地開発が加速する。米国ではこのサイクルが何十年も続いています。
つまり、短期回収型のファンドが成立するだけの市場の深さと、実需の裏づけがしっかりしているということなんです。
日本ではまだ知られていない海外不動産ファンドの仕組み
USマイホームファンドは、香港籍の運用会社が管理するケイマン籍ファンドです。投資対象は米国の住宅・商業・複合用途の土地で、特別目的ビークル（SPV）を通じて運用されます。
仕組みとしては「ファンド・オブ・ファンズ」形式。投資家から集めた資金をターゲットファンドに配分し、最終的に米国の土地開発案件に投資する構造になっています。
つまり、個人ではアクセスできない米国土地開発ビジネスに間接的に参加できるという点が最大の魅力です。
さらに、ドル建てで運用されるため、円安時にも資産価値を守りやすくなっています。国内の不動産収益が円ベースで目減りする一方、こうしたドル資産は購買力の維持に役立ちます。
カズサラリーマンにとって、為替や海外投資は少しハードルが高いと感じるかもしれません。でも、こうした仕組みを活用すれば、海外の成長を味方につけながらリスクを抑えることができるんです。
これまでのように「国内マンションで安定収入」という時代は終わりを迎えています。これからは、ドル建てで守りながら増やすという発想が、サラリーマン投資家にも求められている時代です。
まとめ
ここまで見てきたように、サラリーマンが不動産投資でカモにされてしまう理由は、構造的な要因と情報の非対称性にあります。
営業マンの甘い言葉や表面利回りの数字に惑わされることなく、自分の資産を「どの通貨で」「どんな市場で」運用するのかを考えることが大切なんです。
国内の不動産市場は人口減少と供給過多の影響を受け、これから先の成長余地は限られています。一方で、米国の住宅市場は実需に支えられ、土地開発需要が長期的に続いています。
サラリーマン投資家が本当に取るべき戦略は、海外の実物資産を活用して円安やインフレに強い資産構成を作ることです。
その中でも、USマイホームファンドのように短期で資金回収が見込めるドル建て型のファンドは、分散投資と防衛の両方を両立できる選択肢といえます。
カズ大切なのは「自分の資産を守る仕組みを持つ」ことです。いまはまだ少数派の選択でも、数年後にはそれが当たり前のリスク管理になっているかもしれません。
時代の変化に合わせて、資産を守るための選択肢を柔軟にアップデートしていく。それが、これからの時代の賢い投資家の在り方といえるでしょう。
ここまで読んで、少しでも「自分にも当てはまりそう」や「もっと詳しく海外投資について知りたい」と感じた方は、ぜひ専門家に質問していろいろな疑問を解消していただきたいです。
というのも、ネット上での海外投資情報は様々な意見があって玉石混交だからです。
本当にこの人海外投資をしているの？というものから、悪質な代理店にお願いしたばかりに失敗してしまい、全面的に否定する人だったり。
そういったマイナスな意見があるもの事実ですが、私をはじめ実際プラスになっている人もいる世界です。
カズ投資に限らず、うまくいっている人ほど妬まれるのを避けるために公言したりしませんが、失敗した人ほど声高に発信する人が多いものですね。
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もし海外投資に興味があるなら、一歩を踏み出す前に必ず疑問は解消しておきましょう。
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カズ専門家の方々とはリアルな知り合いで、たびたび食事をしたり資産運用会社の企業訪問に同行させていただいたりして、最先端の海外投資情報をアップデートしています(^^)
こちらの写真は、専門家の方の案内で香港の金融機関や保険会社、投資会社を訪問したときのものです。
参加者は経営者、不動産オーナー、会社員など色々な立場の方。実際に自分の目で見て投資されていました。年齢層も20～60代と幅広いですし、みんないい人ばかりで楽しい旅行でした！
とまあ、現地まで足を運んで情報収集をしていて普段からの交流もある、実態ある人たちなんだよというのが伝わったらいいなと思って掲載しました。
海外の銀行口座の開設なんかのサポートもしてくれているので、なにかと便利です。僕も香港の銀行口座を作るのを手伝っていただきました。
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