海外不動産投資でタイより安定？新潮流「土地開発ファンド」に注目が集まる理由

タイの不動産投資は、手の届きやすい価格や南国リゾートのイメージから、ここ数年で人気が高まっています。物件価格の上昇や観光が好調というニュースを見て、興味を持った方も多いかもしれません。

ただ、実際に投資してみても「思ったより賃貸が埋まらない」「売却が難しい」と感じるケースが起こり得ます。

そんな中で、近年注目を集めているのがアメリカの土地開発に関わる投資ファンドです。

特にウォルトン社が展開する「USマイホームファンド」は、米国の住宅用地を対象に、開発の初期段階で価値を高めていく手法を取っています。

このファンドは、物件を建てて貸すのではなく、土地の開発プロセスそのものに参加する点が特徴です。米ドル建てで運用されるため、円安にも強く、インフレ下でも資産の価値を守りやすいという点でも関心を集めています。

この記事では、タイ不動産投資の実情を整理しながら、なぜ今アメリカの土地開発型ファンドが投資家の注目を集めているのかをわかりやすく解説していきます。

海外資産を検討する方にとって、視野を広げるきっかけになるはずです。

今タイの海外不動産投資が注目される理由

経済成長と観光再開で地価が上昇する背景

タイの不動産市場は、観光再開とインフラ整備の進展により再び注目を集めています。特にバンコクやプーケットといった都市では、コロナ禍後の外国人需要が戻り、土地価格の上昇が続いています。

背景には、観光はタイ経済を支える主要分野で、2024年の観光支出はGDPの約8.9％相当というタイ経済の構造があります。観光客の回復は不動産需要を直接押し上げるため、分かりやすく価格に反映されやすいんです。

また、中国や中東などからの資金流入も大きな要因です。タイ政府が進める「EEC（東部経済回廊）」構想により、工業地帯や交通インフラが整備され、都市圏の地価を押し上げています。

ただし、地価上昇の恩恵を受けられるのはごく一部のエリアに限られています。中心地以外では賃貸需要が伸び悩み、空室率が高止まりしている地域も少なくありません。

つまり、表面的な「タイ経済の回復」だけを見て判断するのは危険だといえます。本当に上昇しているのは一部の開発エリアに限られているという現実を理解しておくことが大切です。

日本人投資家がタイ不動産に惹かれる心理

なぜ日本人はタイの不動産に魅力を感じるのか。その理由のひとつは、物価の安さと南国ライフへの憧れです。バンコクやチェンマイのコンドミニアムを見れば、日本の都市圏よりも安価に購入できる物件が多く、利回りも高く見えるんです。

また、タイは親日国として知られており、現地の生活環境も比較的整っています。リタイア後のロングステイ先としても人気が高く、投資と移住の両立を考える人が増えています。

しかし、ここで見落とされがちなのが「為替リスク」と「出口戦略」です。タイバーツ建ての資産は円安時に強みを発揮しますが、逆に円高になれば評価額が目減りします。さらに、現地での転売や賃貸管理には現地法人との契約が必要な場合も多いのです。

つまり、買ったら終わりではなく、売れるかどうかが問われる市場だということです。

このように、タイ不動産投資は魅力的に見えながらも、慎重な見極めが求められるフェーズにあるといえます。

海外不動産投資としてのタイ市場に潜むリスク

外国人所有の制限や法律リスクを正しく理解する

タイ不動産に投資する上で、まず理解しておくべきなのが「外国人の所有制限」です。実はタイでは、土地そのものを外国人が所有することは原則としてできません。外国人が購入できるのはコンドミニアムのユニットのみで、しかも全体の49％までという制限が設けられているんです。

つまり、人気エリアの物件であっても外国人枠が埋まれば購入できません。また、不動産の名義を現地法人名義にする手法もありますが、これは法律のグレーゾーンに該当する可能性があり、将来的なトラブルのリスクがつきまといます。

さらに、タイでは土地登記制度や契約の透明性が日本ほど厳密ではないため、契約書の不備や管理会社とのトラブルが発生することも少なくありません。特に、現地業者との間で言語・契約理解のズレが生じると、資産価値の保全が難しくなることもあります。

そのため、法制度を十分に理解しないまま「価格が安いから」という理由で購入するのは避けたほうがいいといえます。

利回り神話が崩れた理由と今の現実

以前は「タイ不動産は年8％の高利回り」と言われていました。しかし利回りはエリアと算定方法で差があり、直近の民間データではバンコクで概ね4〜6％台という見方が多い一方、ネットでは費用控除で下振れしやすい、というのが実感です。

また、短期滞在型のAirbnbなどの収益モデルも、規制強化によって運用が難しくなりつつあります。

30日未満の短期賃貸はホテル法の規制対象で、2018年のフアヒン地裁判決以降は法令順守が厳格化。物件管理組合の規約でも禁止が増えています。

また、観光需要が戻りつつあるとはいえ、物件数が増えすぎて競争が激化しているのが現実です。

加えて、管理費や修繕費、現地税制の改正リスクも見逃せません。特に2024年は土地・建物税の減免が終了し、支払い期限のみ延長措置となり、保有コストが上昇傾向にある点にも注意が必要です。

こうした背景から、タイ不動産は「中長期の資産保有」としては魅力的でも、「安定した収益型投資」としては以前ほど有利とは言えなくなってきています。

つまり、これからは場所よりも仕組みでリスクをコントロールできる投資が求められる時代に入っているといえるでしょう。

タイより安定する海外不動産投資はどこにあるのか

ドル建てで守る実物資産の魅力

海外不動産投資というと、東南アジアに目を向ける方が多いですが、実は最も安定しているのはアメリカ市場です。特にドル建てで運用される実物資産は、為替・インフレの両面から資産を守る力が強いです。

理由の一つは、米ドルが依然として世界の基軸通貨であること。円安が続くなか、円建ての資産だけに偏ると購買力の低下リスクが高まりますが、ドル建て資産を持っておけば通貨分散の効果が期待できます。

また、米国は住宅需要のベースが非常に強く、長期的な人口増加と世帯形成の増加によって、住宅価格が緩やかに上昇し続けているのが特徴です。タイのように外資規制や所有制限の心配がないのも、大きな安心材料です。

ただ、米国は全体として外国人の不動産取得が可能ですが、州によって農地等への制限や、軍事施設周辺の不動産はCFIUS審査の対象になり得ます。

さらに、米国の土地や住宅は「実物資産」としての価値が高く、物理的な資産を通じてインフレに強い構造を持っています。

このように、安定した経済基盤と通貨の信頼性を併せ持つ米国市場は、海外不動産投資の中でも防衛型資産として位置づけられるといえるでしょう。

米国住宅市場がインフレと円安に強い理由

アメリカの住宅市場が他国と大きく異なるのは、需給バランスの構造にあります。特に近年は住宅供給が追いつかず、慢性的な「土地不足」が続いているのが現状です。

国勢調査局のデータによると、住宅建設のペースは人口増加に比べて約30％不足しており、これが中長期的な価格上昇の要因となっています。つまり、価格の上昇は投機ではなく、需給の必然によって支えられているのです。

また、アメリカでは住宅ローンが長期固定金利で組まれるため、金利上昇局面でも支払いが安定しやすく、借り手側の返済不能リスクが抑えられています。これは日本やタイなどの変動型中心の国とは大きく異なる点です。

この堅実な金融構造と、人口成長に裏付けられた住宅需要の強さが、米国不動産を長期的に安定させている要因なんです。

つまり、為替・インフレ・金利の変動に強く、リスクヘッジとしての機能を持つのが米国住宅市場。その背景に注目すると、次に紹介する「土地開発×短期回収」型のファンドがなぜ注目されているのかが見えてきます。

海外不動産投資の新潮流「土地開発×短期回収」モデル

仕組みで選ぶ時代に変わりつつある理由

これまで海外不動産投資といえば、「どの国に買うか」「どの街が伸びるか」といった場所で判断するのが一般的でした。でも、最近ではその考え方が大きく変わりつつあります。今のトレンドは、場所ではなく仕組みで投資を選ぶ流れなんです。

理由はシンプルで、世界中の不動産市場がインフレや金利上昇の影響を受けやすくなっているからです。つまり、どこの国であっても「値上がりに頼らない投資モデル」が求められているということ。

その中で注目されているのが、土地開発を通じてキャピタルゲインを狙う「短期回収型ファンド」です。これは完成物件の賃貸収入に依存せず、開発フェーズの利益を早期に確定していくモデルで、景気変動に左右されにくい仕組みとして注目を集めています。

つまり、物件単体ではなく「プロジェクト全体の収益性」に投資する考え方が主流になっているんですね。この流れの中で、特に米国市場を舞台にしたファンドが高く評価されているのには明確な理由があります。

USマイホームファンドが投資家から選ばれる背景

その代表的な例が、米国の土地開発に特化した「USマイホームファンド」です。このファンドは、アメリカ国内の住宅用地を取得し、開発許認可の段階でディベロッパーへ転売するという仕組みで運用されています。

つまり、建物を建ててから販売するのではなく、土地の価値が上昇する「開発プロセスの利益」を短期間で回収するモデル。これにより、不動産投資の中でも比較的早期にリターンが見込めるのが特徴なんです。

さらに、このファンドは米ドル建てで運用されており、円安局面でも価値が目減りしにくいのも魅力のひとつ。加えて、ファンドの運用体制は香港の規制下で透明性を確保しており、信託構造もしっかり整っています。

この仕組みを活用することで、日本国内の不動産や東南アジアのコンドミニアム投資とは異なる形で、資産の分散と安定を同時に実現できるんです。

このように、「仕組み」でリスクを抑えながら確実にリターンを得るという考え方が、これからの海外不動産投資の主流になっていくでしょう。特に、USマイホームファンドのようにファンド・オブ・ファンズ形式で管理体制が明確な商品は、今後さらに注目されていくと考えられます。

まとめ

タイの不動産投資は、観光回復やインフラ整備で一時的な活況を見せていますが、外国人の所有制限や法制度の壁、そして利回り低下といった課題も無視できません。つまり、魅力的に見える一方で、リスクの管理が難しい市場でもあるんです。

一方で、米国の住宅・土地市場は、需給バランスがしっかりしており、ドル建てによる資産防衛力も高いのが特徴です。タイや東南アジアのような投機的要素が少なく、実需に支えられた堅実なマーケットだといえます。

そして今、注目を集めているのが「土地開発×短期回収」モデル。実物資産に裏づけられた短期型のファンドを通じて、安定とスピードを両立する時代が来ています。

その中でもUSマイホームファンドのように、米国住宅開発を基盤にしたファンドは、為替・インフレの双方に強く、長期的な資産防衛の現実解として多くの投資家から注目されています。

つまり、「どこの国の不動産を買うか」ではなく、「どんな仕組みの中で運用されているか」を見極めることこそ、これからの海外不動産投資で成功するための鍵になるのです。